L’analisi degli esperti di DWS

L’economia italiana frena: la crescita stimata per il 2026 è dello 0,3%, con i costi energetici che spingono l’inflazione verso il 3%. In questo quadro, Milano si conferma il motore nazionale, con un aumento del PIL pari a tre volte la media del Paese e un’occupazione negli uffici superiore agli standard europei. Tra i principali motori della domanda immobiliare spiccano l’immigrazione e l’estensione delle politiche sulla flat tax in vista delle elezioni del 2027.

Logistica e infrastrutture nel Nord e Sud Italia

La logistica resta il comparto più dinamico del settore immobiliare dal post-Covid, registrando canoni in crescita media oltre il 5%. Le prospettive rimangono solide: il Nord Italia si consolida come snodo per gli operatori logistici terzi  verso l’Europa meridionale, la manifattura beneficia dell’aumento della spesa europea per la difesa e i Fondi Europei di Sviluppo Regionale stanno migliorando le infrastrutture del Sud, stimolando la domanda locale.

I progetti in pipeline coprono circa due anni di assorbimento, ma l’incertezza geopolitica potrebbe bloccarne diversi. Con una sfitto (vacancy) in Lombardia inferiore al 4%, l’eccesso di offerta non preoccupa e i canoni manterranno una pressione al rialzo nel breve-medio termine.

Residenziale, alloggi per studenti (PBSA) e hotel

A Milano la crescita dei canoni residenziali rallenta a causa di problemi di sostenibilità economica per i locatari. Gli alloggi per studenti a destinazione specifica rimangono attrattivi, ma l’aumento della concorrenza tra investitori ha azzerato il premio di illiquidità rispetto al residenziale tradizionale; i rendimenti saranno quindi guidati dalla crescita dei redditi. Lo squilibrio tra domanda e offerta sostiene i canoni nel breve termine, ma la selezione di posizioni e operatori sarà cruciale: tra 3 o 4 anni il mercato assorbirà i nuovi sviluppi in corso, rendendo il contesto meno favorevole.

Il caro voli spinge i turisti europei verso mete regionali a scapito dei viaggi intercontinentali, offrendo un forte impulso agli hotel in Italia, specialmente ai resort. A Milano i rendimenti dei contratti di gestione (management) si attestano intorno al 6%. La pipeline di sviluppo coprirà meno della metà dei visitatori attesi nei prossimi cinque anni. E l’attuale frammentazione della proprietà alberghiera italiana rappresenta un’opportunità di espansione per le catene internazionali.

Il ritorno in ufficio a Milano

L’aumento dell’occupazione, l’alto utilizzo degli spazi e la scarsità di immobili di Classe A nelle zone centrali (Central Business District) hanno generato una forte crescita dei canoni d’affitto di pregio (prime). Nel breve termine la disponibilità di nuovi spazi direzionali rimarrà limitata. Il mercato continuerà a sovraperformare, pur con una decelerazione dei canoni su orizzonte quinquennale. Con rendimenti compressi vicini al 4% per gli asset stabilizzati nel centro direzionale, gli investitori dovranno adottare strategie di riqualificazione (manage-to-core o value-add) per ottimizzare i profitti.