Stati Uniti, a che punto sono i prezzi delle case? Il trend in corso mostra un rallentamento della crescita di prezzi e locazioni che contribuirà ad abbassare l’inflazione complessiva e aiuterà la Fed a tagliare i tassi. Tiffany Wilding, Economista di PIMCO e Munish Gupta, Portfolio Manager Agency MBS di PIMCO

 

Negli anni immeditamente successivi alla pandemia, l’accessibilità abitativa era diminuita a causa dell’aumento dei tassi di interesse in risposta all’inflazione e della forte rivalutazione dei prezzi delle case rispetto alla crescita dei salari osservata durante la pandemia. Ora, sebbene la crescita del PIL statunitense rimanga piuttosto forte, l’inflazione dei salari reali si è raffreddata e i livelli retributivi non si sono completamente adeguati ai costi ora molto più elevati di acquisto e manutenzione di una casa. Le politiche sull’immigrazione dell’amministrazione Trump hanno rallentato la formazione di nuove famiglie e la normalizzazione del lavoro da remoto ha ridotto l’urgenza di cambiare casa per avere più spazio. Infine, l’aumento della costruzione di nuovi edifici plurifamiliari a seguito della pandemia sta ora immettendo nuova offerta in un mercato caratterizzato da domanda tiepida. La nuova offerta ha pesato in modo particolare sugli affitti nelle città della Sun Belt.

 

Negli ultimi 12 mesi, questa combinazione di fattori ha portato a una stagnazione della crescita dei prezzi delle case. In termini reali (al netto dell’inflazione), l’HPA è in realtà negativo, uno sviluppo positivo perché dovrebbe migliorare l’accessibilità abitativa nel tempo.

 

Allo stesso tempo, l’inflazione degli affitti sta rallentando rapidamente. I nuovi dati sui contratti di locazione di Zillow mostrano aumenti dei canoni a un tasso annuo del 2,1%, quasi il 50% in meno rispetto alla norma pre-COVID. L’inflazione degli affitti delle abitazioni unifamiliari, misurata da Cotality, è ancora più bassa, con una crescita inferiore all’1% annuo per la prima volta dalla crisi finanziaria globale. Anche il divario tra i canoni di locazione dei nuovi contratti e quelli dei rinnovi si è in gran parte normalizzato, alleviando un’altra fonte persistente di inflazione nel mercato degli affitti.

 

Le prospettive per l’inflazione degli affitti non sembrano molto diverse. Sebbene il ritmo della nuova offerta abitativa abbia già subito un rallentamento, i dati mostrano anche che le case in affitto rimangono sul mercato più a lungo, il che potrebbe spingere i proprietari a ridurre ulteriormente gli affitti sia per i nuovi contratti che per i rinnovi nei mesi a venire.

 

Conclusione

 

Il tasso di inflazione degli affitti negli Stati Uniti dovrebbe voltare pagina quest’anno, passando da livelli ostinatamente elevati a sorprendentemente bassi — scendendo addirittura dal 30% al 50% al di sotto dei valori normali pre-COVID. Considerando che l’inflazione degli affitti (affitti e OER) rappresenta poco più del 30% dell’indice CPI core, un rallentamento di 1 punto percentuale ridurrebbe l’inflazione core del CPI di 0,3 punti percentuali. Questo, insieme alla diminuzione delle pressioni sui costi legate ai dazi e all’aumento della produttività che riduce i costi del lavoro per unità di produzione, dovrebbe rassicurare la FED sul fatto che l’inflazione sta tornando in modo sostenibile al target di lungo periodo del 2%.

 

Negli ultimi anni, l’OER si è dimostrato ostinatamente alto. Quest’anno potrebbe rivelarsi ostinatamente basso, offrendo alla FED margine per normalizzare ulteriormente i tassi di interesse.